Cumpărarea unui apartament este un pas entuziasmant, dar și complex, semnarea unui contract de vânzare-cumpărare fiind un pas esențial în acest proces. Doar după semnarea acestui contract în formă autentică (la notar) vei deveni proprietarul legal al imobilul. În acest articol vom explica pe înțelesul tuturor ce reprezintă contractul de vânzare-cumpărare, cum se încheie și ce riscuri pot apărea în acest proces.
Ce este contractul de vânzare-cumpărare a unui apartament?
Contractul de vânzare-cumpărare al unui apartament este documentul legal prin care are loc transferul proprietății asupra apartamentului de la vânzător către cumpărător, în schimbul unui preț stabilit. Altfel spus, este un acord legal în care vânzătorul se obligă să vândă imobilul, iar cumpărătorul să îl cumpere, de obicei contra unei sume de bani. În urma semnării acestui contract, dreptul de proprietate asupra apartamentului trece oficial din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului.
Legea din România impune ca orice contract de vânzare a unui imobil să fie încheiat în formă autentică la notar, conferindu-i astfel valoare executorie. Cu alte cuvinte, nicio vânzare de apartament nu poate fi finalizată legal fără notar.
Cum se încheie contractul de vânzare-cumpărare al unui apartament?
Procesul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare implică mai multe etape, pe care este bine să le parcurgi cu grijă. Iată câteva
După ce ai găsit apartamentul dorit și ai convenit cu vânzătorul asupra prețului, verifică actele imobilului. Solicită-i copii vânzătorului după actul de proprietate (contractul prin care acesta a dobândit apartamentul), precum și un extras de carte funciară recent. Verifică și certificatul fiscal al vânzătorului (care atestă că și-a plătit la zi impozitele pentru imobil) și o adeverință de la asociația de proprietari (care confirmă că nu sunt datorii la întreținere. Acești pași premergători te feresc de surprize neplăcute.
Dacă nu poți să semnezi imediat contractul final (de exemplu, aștepți aprobarea unui credit ipotecar sau apartamentul este în curs de finalizare), poți să semnezi un antecontract. În antecontract se stabilesc prețul, termenul până la care se va semna contractul final și eventual un avans (aranjament de plată parțială în avans). Recomandat este ca și antecontractul să fie făcut tot la notar, deși legal poate fi și sub semnătură privată. Prin autentificarea la notar, antecontractul capătă dată certă și forță probantă, iar părțile pot conveni și penalități dacă una dintre ele nu respectă obligația de a încheia contractul final.
Înainte de semnare, alegi un notar (de regulă, cumpărătorul alege notarul, fiind cel interesat să se asigure că totul e în regulă). Notarul va cere ambelor părți actele necesare. Vânzătorul trebuie să furnizeze notarului actele imobilului (titlu de proprietate, extras de carte funciară autentic pentru vânzare, cadastru, certificat fiscal de la ANAF, certificat de performanță energetică, adeverință de la asociație etc.). Dacă vânzătorul este căsătorit și apartamentul este bun comun, este necesar acordul soțului/soției la vânzare (acesta va semna și el contractul sau o declarație notarială). Ignorarea acestui aspect poate duce la nulitatea contractului.
Odată actele pregătite și verificate, se stabilește o dată pentru semnarea contractului la sediul notarului. Notarul va întocmi textul contractului de vânzare-cumpărare, incluzând toate clauzele agreate și informațiile obligatorii. La momentul semnării, notarul va citi și explica contractul ambelor părți, într-un limbaj accesibil, asigurându-se că toată lumea înțelege termenii înainte de a semna. Apoi vânzătorul și cumpărătorul semnează în fața notarului, conferind actului forță legală.
Modalitatea și momentul plății se stabilesc de comun acord și se menționează în contract. Ideal, plata se face la momentul semnării (sau chiar cu câteva ore înainte, prin transfer bancar) astfel încât vânzătorul să confirme primirea banilor. În cazul în care plata nu se poate confirma imediat (de exemplu, bănci diferite ori plata prin credit bancar), se poate conveni în contract un termen scurt de plată (3-5 zile lucrătoare) și o clauză de rezoluțiune (pact comisoriu) în favoarea vânzătorului, care să anuleze contractul dacă banii nu sunt încasați la timp.
După semnare, notarul va ocupa de întabularea noii proprietăți pe numele cumpărătorului în Cartea Funciară. Practic, notarul trimite contractul de vânzare-cumpărare la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) pentru a înscrie noul proprietar.
Riscuri posibile în tranzacția de cumpărare a unui apartament
Deși cumpărarea unui apartament este o investiție care îți poate aduce bucurie, există câteva riscuri de care orice cumpărător ar trebui să fie conștient. Iată care sunt câteva dintre principalele riscuri și cum pot fi ele evitate sau reduse:
În primul rând, trebuie să știi că dacă încerci să faci tranzacția fără notar, contractul nu va avea valoare legală și dreptul de proprietate nu se transferă legal. Există persoane care, din neștiință sau rea-credință, ar putea propune “acte de mână” sau amânarea autentificării. Refuză categoric astfel de variante pentru că riști să pierzi banii și să nu devii niciodată proprietar cu acte.
De asemenea, un risc major cu care te poți confrunta este ca vânzătorul să nu fie de fapt proprietarul real sau unic al apartamentului. De exemplu, dacă apartamentul a fost moștenit și nu toți moștenitorii au semnat, sau dacă există o acțiune în instanță legată de proprietate, cumpărătorul s-ar trezi cu probleme ulterioare (contract atacat, revendicări etc.). Pentru a evita asta, notarul verifică temeiul dobândirii proprietății (actul de proprietate, succesiunea) și solicită extrasul de carte funciară de autentificare direct de la OCPI, special pentru ziua semnării.
Un alt risc este ca apartamentul să vină „la pachet” cu datorii sau ipoteci. Dacă vânzătorul are o ipotecă pusă pentru un credit, apartamentul nu poate fi vândut liber decât după radierea acelei ipoteci. Notarul vede în extrasul de carte funciară existența ipotecii și va cere fie radierea ei înainte de vânzare, fie va consemna în contract cum se stinge (de exemplu, o parte din prețul plătit de cumpărător se duce direct la banca vânzătorului pentru achitarea creditului, iar banca va radia ipoteca).
De asemenea, să semnezi contractul fără să îl citești cu atenție sau fără să înțelegi toate detaliile este o situație cu risc, care poate duce la neplăceri – de exemplu, dacă nu ai observat o clauză privind penalități sau o anumită condiție. De aceea, notarul are obligația să explice clar contractul înainte de semnare.
Evită să dai curs situației în care ți se cere să plătești în numerar sume mari de bani înainte de a semna sau fără chitanțe/OP. În România există limite legale privind plata cash în tranzacțiile imobiliare (plafon pentru a preveni evaziunea) și oricum plata prin bancă este mai sigură, lăsând o dovadă clară a transferului banilor.
În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare este fundamentul juridic al oricărei tranzacții imobiliare reușite. Pentru cumpărător, acest act reprezintă certificatul de naștere al noii sale proprietăți. Tratează-l cu seriozitate, parcurge-l cu atenție și folosește-te de sprijinul notarului pentru a bifa toate aspectele legale. Cu o pregătire temeinică și un contract bine întocmit, vei transforma visul de a avea propriul apartament într-o realitate sigură și lipsită de griji.
